Nieruchomość w działalności leczniczej

Wiktor Dymecki, Krzysztof Kozik | 20.06.2015

Biuletyn Informacyjny Wielkopolskiej Izby Lekarskiej w Poznaniu | nr 6-7 (245-246)

Po­przed­nią Pi­guł­kę praw­ną po­świę­ci­li­śmy pro­ble­ma­ty­ce za­kła­da­nia spół­ek, a tak­że wy­ko­rzy­sta­nia spół­ki z ogra­ni­czo­ną od­po­wie­dzial­no­ścią i spół­ki ko­man­dy­to­wej do pro­wa­dze­nia dzia­łal­no­ści lecz­ni­czej. W ak­tu­al­nym nu­me­rze Biu­le­ty­nu chcie­li­by­śmy przyj­rzeć się te­mu, ja­ki wpływ na roz­li­cze­nia po­dat­ko­we ma fakt po­sia­da­nia wła­snej nie­ru­cho­mo­ści, a ja­ki – fakt ko­rzy­sta­nia z nie­ru­cho­mo­ści wy­naj­mo­wa­nej.

Pro­wa­dze­nie więk­szo­ści ty­pów dzia­łal­no­ści lecz­ni­czej wy­ma­ga ko­rzy­sta­nia z nie­ru­cho­mo­ści, w któ­rej umiej­sco­wi­my ga­bi­net. Aby do­sto­so­wać po­miesz­cze­nie do wła­snych po­trzeb, nie­jed­no­krot­nie po­no­si­my na­kła­dy fi­nan­so­we, a tak­że póź­nej na­kła­dy eks­plo­ata­cyj­ne oraz na­kła­dy re­mon­to­we. Zda­rza się rów­nież, że po­sia­da­na nie­ru­cho­mość wy­ma­ga ulep­sze­nia aby mo­gła speł­niać wy­mo­gi in­nych prze­pi­sów lub ze wzglę­du na roz­sze­rze­nie za­kre­su usług ko­niecz­na jest prze­bu­do­wa lub mo­der­ni­za­cja ist­nie­ją­cych obiek­tów.

Każ­dy z wy­mie­nio­nych po­wy­żej wy­dat­ków jest dla ce­lów prze­pi­sów po­dat­ko­wych in­ną ka­te­go­rią wy­dat­ku i nie każ­dy mo­że sta­no­wić koszt po­dat­ko­wy, czy­li ta­ki, koszt któ­ry po­zwo­li na ob­ni­że­nie pod­sta­wy opo­dat­ko­wa­nia. Na­drzęd­ną za­sa­dą w prze­pi­sach po­dat­ko­wych jest, że za koszt uzy­ska­nia przy­cho­dów (czy­li ta­ki koszt, któ­ry upraw­nia do ob­ni­że­nia pod­sta­wy opo­dat­ko­wa­nia) uzna­je się kosz­ty po­nie­sio­ne w ce­lu osią­gnię­cia przy­cho­dów lub za­cho­wa­nia al­bo za­bez­pie­cze­nia źró­dła przy­cho­dów. Na­le­ży wska­zać, że przy­pi­sy po­dat­ko­we ope­ru­ją po­ję­ciem „kosz­t”, a nie „wy­da­te­k”, co ozna­cza, że nie każ­dy wy­da­tek bę­dzie sta­no­wił koszt, jak rów­nież nie każ­dy koszt jest wy­dat­kiem. Po­ni­żej przed­sta­wia­my moż­li­wo­ści roz­li­cza­nia wy­dat­ków po­no­szo­nych w związ­ku z użyt­ko­wa­niem wła­snej i wy­naj­mo­wa­nej nie­ru­cho­mo­ści dla ce­lów dzia­łal­no­ści lecz­ni­czej.

Wy­ko­rzy­sta­nie nie­ru­cho­mo­ści wła­snej dla ce­lów pro­wa­dze­nia w niej dzia­łal­no­ści lecz­ni­czej

Nie­jed­no­krot­nie jest tak, że dla ce­lów pro­wa­dze­nia dzia­łal­no­ści lecz­ni­czej jest się zmu­szo­nym do po­sia­da­nia od­po­wied­nio przy­sto­so­wa­nych po­miesz­czeń i rów­nież nie­jed­no­krot­nie ma miej­sce sy­tu­acja, że jest się wła­ści­cie­lem użyt­ko­wa­nych lo­ka­li. Jak się ma sy­tu­acja na­by­cia lub wy­bu­do­wa­nia lo­ka­lu dla ce­lów pro­wa­dze­nia dzia­łal­no­ści lecz­ni­czej? Na grun­cie przy­pi­sów pra­wa po­dat­ko­we­go nie uzna­je się za koszt uzy­ska­nia przy­cho­dów, czy­li za pod­sta­wę do zmniej­sze­nia pod­sta­wy opo­dat­ko­wa­nia, wy­dat­ków na na­by­cie lub wy­two­rze­nie we wła­snym za­kre­sie środ­ków tr­wa­łych. Środ­kiem tr­wa­łym na­to­miast są, mię­dzy in­ny­mi, na­by­te lub wy­two­rzo­ne we wła­snym za­kre­sie, kom­plet­ne i zdat­ne do użyt­ku bu­dow­le, bu­dyn­ki oraz lo­ka­le bę­dą­ce odręb­ną wła­sno­ścią o prze­wi­dy­wa­nym okre­sie uży­wa­nia dłuż­szym niż rok, wy­ko­rzy­sty­wa­ne na po­trze­by dzia­łal­no­ści go­spo­dar­czej po­dat­ni­ka.

Po­wyż­sze ozna­cza, że nie sa­mo na­by­cie nie­ru­cho­mo­ści i wy­dat­ko­wa­nie w związ­ku z tą czyn­no­ścią środ­ków pie­nięż­nych bę­dzie sta­no­wi­ło koszt. Wy­dat­ki na na­by­cie lub wy­two­rze­nie we wła­snym za­kre­sie środ­ków tr­wa­łych, w tym bu­dyn­ków i lo­ka­li bę­dą sta­no­wi­ły koszt w po­sta­ci amor­ty­za­cji, czy­li sys­te­ma­tycz­nym od­pi­sy­wa­niu czę­ści je­go war­to­ści w kosz­ty, w związ­ku z je­go zu­ży­ciem. Prze­pi­sy po­dat­ko­we pre­cy­zu­ją, przez ja­ki okres na­le­ży do­ko­ny­wać od­pi­sów amor­ty­za­cyj­nych – i tak dla bu­dyn­ków i lo­ka­li rocz­na staw­ka amor­ty­za­cji wa­ha się od 1,5% do 4,5%. Staw­ki te mo­gą być na wa­run­kach okre­ślo­nych w prze­pi­sach podwyż­szo­ne, jed­nak amor­ty­za­cja bu­dyn­ków i bu­dow­li w naj­krót­szym moż­li­wym wa­rian­cie mo­że wy­no­sić 10 lat, czy­li 10%. Amor­ty­za­cję li­czy się od war­to­ści po­cząt­ko­wej tr­wa­łe­go środ­ka tr­wa­łe­go, któ­rą naj­pro­ściej zde­fi­nio­wać ja­ko ogół wy­dat­ków po­nie­sio­nych na na­by­cie i do­pro­wa­dze­nie do uży­wal­no­ści środ­ka tr­wa­łe­go.

W sy­tu­acji kie­dy po­sia­da­my już nie­ru­cho­mość, któ­ra jest zwią­za­na z pro­wa­dzo­ną dzia­łal­no­ścią lecz­ni­czej, na­le­ży się za­sta­no­wić w ja­ki spo­sób roz­li­czać ko­lej­ne na­kła­dy, do­ty­czą­ce re­mon­tów, ulep­sza­nia lub re­no­wa­cji, a tak­że co z bie­żą­cy­mi kosz­ta­mi eks­plo­ata­cji nie­ru­cho­mo­ści. Od­po­wia­da­jąc nie­ja­ko od koń­ca, na­le­ży wska­zać, że kosz­ty po­no­szo­ne w związ­ku z eks­plo­ata­cją nie­ru­cho­mo­ści (np. prąd, czynsz, po­da­tek od nie­ru­cho­mo­ści) wy­ko­rzy­sty­wa­nej dla ce­lów dzia­łal­no­ści go­spo­dar­czej bę­dą sta­no­wić koszt uzy­ska­nia przy­cho­dów.

Spra­wa za­czy­na się kom­pli­ko­wać w przy­pad­ku roz­po­czę­cia re­no­wa­cji, na­praw lub prze­bu­do­wy nie­ru­cho­mo­ści. Dla ce­lów prze­pi­sów po­dat­ko­wych od­mien­nie kla­sy­fi­ku­je się wy­dat­ki do­ty­czą­ce re­mon­tów nie­ru­cho­mo­ści, a ina­czej wy­dat­ki na ulep­sze­nie. Wy­dat­ki na re­mont sta­no­wią koszt w da­cie ich po­nie­sie­nia. W za­kre­sie wy­dat­ków na ulep­sze­nie nie­ru­cho­mo­ści usta­wo­daw­ca po­słu­gu­je się de­fi­ni­cją, że przez ulep­sze­nie na­le­ży ro­zu­mień wy­dat­ki na prze­bu­do­wę, roz­bu­do­wę, re­kon­struk­cję, ad­ap­ta­cję lub mo­der­ni­za­cję, któ­re po­wo­du­ją wzrost war­to­ści użyt­ko­wej w sto­sun­ku do war­to­ści z dnia przy­ję­cia środ­ków tr­wa­łych do uży­wa­nia, mie­rzo­nej w szcze­gól­no­ści okre­sem uży­wa­nia, zdol­no­ścią wy­twór­czą, ja­ko­ścią pro­duk­tów uzy­ski­wa­nych za po­mo­cą ulep­szo­ne­go środ­ka tr­wa­łe­go i kosz­ta­mi je­go eks­plo­ata­cji.

Wy­dat­ki na ulep­sze­nie środ­ka tr­wa­łe­go są do­li­cza­ne do je­go war­to­ści po­cząt­ko­wej i roz­kła­da­ne w cza­sie w po­sta­ci amor­ty­za­cji. Na­le­ży wska­zać, że od wie­lu lat cią­gną się spo­ry z or­ga­na­mi po­dat­ko­wy­mi na grun­cie in­ter­pre­ta­cji de­fi­ni­cji wy­dat­ków re­montowych, a de­fi­ni­cji ulep­sze­nia środ­ka tr­wa­łe­go. Nie­wąt­pli­wie ko­rzyst­niej­sze dla po­dat­ni­ka jest za­kla­sy­fi­ko­wa­nie wy­dat­ku ja­ko wy­dat­ku re­montowego, na­le­ży jed­nak być ostroż­nym w te­go ty­pu osą­dach, gdyż mo­że się to wią­zać z ko­niecz­no­ścią póź­niej­szej ko­rek­ty i do­pła­ty po­dat­ku do­cho­do­we­go. Kosz­ty bie­żą­cych re­mon­tów, któ­re do­ty­czą środ­ków tr­wa­łych od­da­nych do uży­wa­nia, są kosz­ta­mi uzy­ska­nia przy­cho­dów i mo­gą być uj­mo­wa­ne bez­po­śred­nio w cię­żar tych kosz­tów. Jed­nak gdy re­mont pro­wa­dzo­ny jest przed od­da­niem skład­ni­ka ma­jąt­ku do uży­wa­nia lub obej­mu­je on na­kła­dy na ulep­sze­nie środ­ka tr­wa­łe­go, przyj­mu­je się, że zwią­za­ne z tym kosz­ty uwzględ­nia się w war­to­ści po­cząt­ko­wej środ­ka tr­wa­łe­go. W ta­kim przy­pad­ku roz­li­cze­nie kosz­tów re­montu na­stę­po­wać bę­dzie po­przez amor­ty­za­cję.

Wy­ko­rzy­sta­nie nie­ru­cho­mo­ści „ob­ce­j” dla ce­lów pro­wa­dze­nia w niej dzia­łal­no­ści lecz­ni­czej

A co w sy­tu­acji, kie­dy pro­wa­dzi­my dzia­łal­ność w nie swo­im lo­ka­lu tyl­ko np. w naj­mo­wa­nym? W przy­pad­ku naj­mu lub dzier­ża­wy lo­ka­lu nie ma­my sy­tu­acji zwią­za­nej z wy­dat­ka­mi na na­by­cie, wo­bec cze­go nie po­wsta­nie śro­dek tr­wa­ły, gdyż brak jest pod­staw do usta­la­nia war­to­ści po­cząt­ko­wej. W przy­pad­ku ko­rzy­sta­nia z ob­ce­go lo­ka­lu kosz­tem bę­dzie czynsz naj­mu przedmio­tu, jak i kosz­ty eks­plo­ata­cyj­ne. Nie­jed­no­krot­nie jed­nak zda­rza się, że po­no­szo­ne są rów­nież bar­dzo istot­ne na­kła­dy zwią­za­ne z re­mon­tem naj­mo­wa­nych lo­ka­li lub ich ad­ap­ta­cją dla ce­lów pro­wa­dzo­nej dzia­łal­no­ści. W tym przy­pad­ku za­sa­da kla­sy­fi­ka­cji wy­dat­ków jest bar­dzo zbli­żo­na do tej przed­sta­wio­nej w przy­pad­ku po­sia­da­nia wła­sne­go lo­ka­lu, tj. wy­dat­ki re­mon­to­we bę­dą sta­no­wi­ły koszt w da­cie po­nie­sie­nia, na­to­miast wy­dat­ki na ulep­sze­nie bę­dą roz­ło­żo­ne w cza­sie i sta­ną się kosz­tem w po­sta­ci od­pi­sów amor­ty­za­cyj­nych.

Na­kła­dy na ulep­sze­nie ob­ce­go środ­ka tr­wa­łe­go de­fi­niu­je się ja­ko in­we­sty­cja w ob­cych środ­kach tr­wa­łych. In­we­sty­cje w ob­cych środ­kach tr­wa­łych to ogół dzia­łań (na­kła­dów) po­dat­ni­ka od­no­szą­cych się do nie­sta­no­wią­ce­go je­go wła­sno­ści środ­ka tr­wa­łe­go, któ­re zmie­rza­ją do je­go ulep­sze­nia, tzn. po­le­ga­ją na je­go prze­bu­do­wie, roz­bu­do­wie, re­kon­struk­cji, ad­ap­ta­cji lub mo­der­ni­za­cji al­bo po­le­ga­ją na stwo­rze­niu skład­ni­ka ma­jąt­ku ma­ją­ce­go ce­chy środ­ka tr­wa­łe­go.

Na war­tość po­cząt­ko­wą in­we­sty­cji w ob­cym środ­ku tr­wa­łym bę­dą się skła­dać wszel­kie wy­dat­ki po­nie­sio­ne na ulep­sze­nie ob­ce­go środ­ka tr­wa­łe­go. Do war­to­ści po­cząt­ko­wej in­we­sty­cji w ob­cym środ­ku tr­wa­łym nie wli­cza się czyn­szu za na­jem ob­ce­go środ­ka tr­wa­łe­go, czynsz nie wpły­wa bo­wiem w ża­den spo­sób na ulep­sze­nie cu­dze­go skład­ni­ka ma­jąt­ku i sta­no­wi on koszt na za­sa­dach ogól­nych.

Je­że­li cho­dzi o amor­ty­za­cję in­we­sty­cji w ob­cym środ­ku tr­wa­łym to na grun­cie prze­pi­sów po­dat­ko­wych po­dat­nik ma pra­wo do in­dy­wi­du­al­ne­go usta­no­wienia sta­wek amor­ty­za­cji, jed­nak w przy­pad­ku in­we­sty­cji w ob­cych bu­dyn­kach lub bu­dow­lach okres amor­ty­za­cji nie mo­że być krót­szy niż 10 lat. Jak wi­dać, rów­nież w sy­tu­acji kie­dy nie jest się wła­ści­cie­lem lo­ka­lu, w któ­rym pro­wa­dzo­ny jest ga­bi­net, ist­nie­ją sze­ro­kie moż­li­wo­ści za­li­cza­nia do­ko­ny­wa­nych wy­dat­ków do kosz­tów bez­po­śred­nio lub po­przez ich amor­ty­za­cję.

Ro­dzin­ne po­dwój­ne roz­li­cze­nie amor­ty­za­cji

By­wa tak, że nie­ru­cho­mo­ści, któ­re są wy­ko­rzy­sty­wa­ne przy pro­wa­dze­niu dzia­łal­no­ści lecz­ni­czej, by­ły na­by­te już la­ta te­mu, a war­tość ich na­by­cia w ża­den spo­sób nie przy­sta­je do obec­nych re­aliów i w ża­den spo­sób nie przed­sta­wia war­to­ści ryn­ko­wej nie­ru­cho­mo­ści lub war­tość po­cząt­ko­wa nie­ru­cho­mo­ści zo­sta­ła już skon­su­mo­wa­na przez wie­lo­let­nie od­pi­sy. Otóż po­ja­wia­ją­ce się ostat­nio po­zy­tyw­ne in­ter­pre­ta­cje po­dat­ko­we wska­zu­ją na ujaw­nie­nie się bez­piecz­nej ścież­ki, któ­ra po­przez da­ro­wi­znę człon­ko­wi ro­dzin­ny umoż­li­wia po­now­ną amor­ty­za­cję za­mor­ty­zo­wa­ne­go środ­ka tr­wa­łe­go lub wpro­wa­dze­nie go do ewi­den­cji we­dług war­to­ści ryn­ko­wej. Oczy­wi­ście, jak to zwy­kle by­wa, dia­beł tkwi w szcze­gó­łach, jed­nak na­le­ży wska­zać, że dla bran­ży me­dycz­nej mo­że ozna­czać to zu­peł­nie le­gal­ną dro­gę do zmniej­sze­nia ob­cią­żeń fi­skal­nych.